Wie funktioniert eine Baufinanzierung im allgemeinen?
Eine Baufinanzierung ist ein Darlehen, das von einer Bank oder anderen Finanzinstituten angeboten wird, um die Kosten für den Bau oder Kauf einer Immobilie zu finanzieren.
Die Baufinanzierung besteht in der Regel aus zwei Teilen: einem Tilgungsdarlehen und einem Tilgungsfreien Darlehen, wie z.B. einer Annuitätendarlehen. Beim Tilgungsdarlehen werden sowohl die Tilgung (also die Rückzahlung des geliehenen Kapitals) als auch die Zinsen in regelmäßigen Raten zurückgezahlt. Beim Tilgungsfreien Darlehen werden nur die Zinsen in regelmäßigen Raten zurückgezahlt, die Tilgung erfolgt am Ende der Laufzeit.
Es gibt auch die Möglichkeit eine Baufinanzierung mit einer staatlichen Förderung wie z.B. Wohn-Riester, Wohn-Baukindergeld oder Wohn-Bauspardarlehen zu kombinieren.
Eine Baufinanzierung erfordert in der Regel eine ausreichende Bonität (Kreditwürdigkeit) des Kunden und eine Sicherheit in Form von Grundpfandrechten oder Bürgschaften. Es ist auch wichtig die verschiedenen Angebote und Konditionen der verschiedenen Anbieter zu vergleichen, um die besten Konditionen zu finden.
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Die 4 Säulen einer Baufinanzierung
1. Sollzinsbindung
bezieht sich auf die Dauer, für die ein bestimmter Zins gültig ist. In der Regel wird bei einer Baufinanzierung eine Sollzinsbindung von 5-25 Jahren vereinbart. Während dieser Zeit bleibt der Sollzins unverändert, unabhängig davon, ob die allgemeinen Zinsen steigen oder fallen. Ein Vorteil einer langen Sollzinsbindung ist die Planungssicherheit, ein Nachteil kann sein, dass die Zinsen am Markt niedriger sind als die vereinbarten Sollzinsen. Es gibt auch flexiblere Formen der Sollzinsbindung, jedoch sind diese in der Regel teurer und bieten weniger Planungssicherheit
2. Der Beleihungsauslauf
bezieht sich auf das Verhältnis zwischen dem Wert der zu besicherten Immobilie und dem aufgenommenen Darlehen. Es gibt unterschiedliche Beleihungsausläufe, aber in der Regel ist es die maximale Höhe des Darlehens, die ein Kreditgeber gewähren wird, im Verhältnis zum Wert der Immobilie. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto höher ist die Sicherheit für die Bank, bedeutet aber auch desto höher muss der Eigenkapitalanteil des Kunden sein. Es gibt auch weitere Möglichkeiten, um den Beleihungslauf zu senken. Dies wären:
- Eine Grundschuld im Grundbuch einer anderen, lastenfreien Immobilie eintragen zu lassen.
- Lebensversicherungen mit Rückkaufswerten
- Bausparverträge/Depots mit entsprechendem Guthaben.
Die oberen beiden Punkte ermitteln den Zinssatz, den Du schlussendlich erhältst.
Die unteren beiden Punkte zeigen Deine persönliche, bonitäre Situation.
Sollte diese in die Haushaltsrechnung der Bank passen, kann eine Finanzierung gewährt werden
3. Die Haushaltsrechnung (Einnahmen und Ausgaben)
Bei der Berechnung Deiner/Eurer Einnahmen und Ausgaben für die Beantragung einer Finanzierung, werden in der Regel verschiedene Faktoren berücksichtigt, um die Kreditwürdigkeit von Dir/Euch zu bewerten. Einige dieser Faktoren sind:
Einkommen: Die Bank wird in der Regel Euer Nettoeinkommen (also das Einkommen nach Abzug von Steuern und Sozialversicherungsbeiträgen) sowie gegebenenfalls das Einkommen Deines Partners oder anderer Mitantragsteller berücksichtigen.
Ausgaben: Die Bank wird auch die Ausgaben von Dir/Euch, wie z.B. Miete, Versicherungen, Kredite, etc. berücksichtigen, um zu sehen, ob Du/Ihr genug Geld ha(b)t, um die monatlichen Raten der Finanzierung zu bezahlen.
Vermögen: Die Bank wird auch das Vermögen von Dir/Euch, wie z.B. das Eigenkapital, Sparguthaben, etc., berücksichtigen, um zu sehen, ob Du/Ihr genug Geld ha(b)t, um die Finanzierung zu tilgen, falls Du/Ihr Deine/Eure Arbeit verlier(s)t oder in eine finanzielle Notlage gerät.
4. Die Schufa (Bonitätsauskunft)
Ist eine Auskunftei die Informationen über die Bonität einer Person sammelt und diese an Banken und Kreditgeber weitergibt.
Es gibt keine genauen Grenzwerte, bis zu welchem Schufa-Score ein Kunde eine Finanzierung erhält, da die Schufa-Werte von Bank zu Bank und von Finanzierung zu Finanzierung unterschiedlich sind.
In der Regel gelten jedoch die folgenden Schufa-Werte als Orientierung:
Ein Schufa-Score von 0-200 gilt als "gut" und sollte in der Regel keine Probleme bei der Beantragung einer Finanzierung verursachen.
Ein Schufa-Score von 200-300 gilt als "eingeschränkt" und kann dazu führen, dass die Finanzierungsbedingungen, wie z.B. die Höhe des Zinssatzes, schlechter werden.
Ein Schufa-Score von unter 300 gilt als "schlecht" und kann dazu führen, dass die Finanzierung abgelehnt wird oder nur unter sehr ungünstigen Bedingungen gewährt wird.
Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die Schufa-Werte nur ein Indikator für die Kreditwürdigkeit eines Kunden sind und dass die Bank auch andere Faktoren wie Einkommen, Ausgaben und Vermögen berücksichtigt, bevor sie eine Entscheidung trifft.
Welche Darlehensarten gibt es?
Es gibt mehrere Arten von Darlehen, die bei Baufinanzierungen verwendet werden können, darunter:
Annuitätendarlehen: Hierbei handelt es sich um einen Kredit, bei dem die monatliche Rate aus Tilgung und Zinsen besteht und sich während der Laufzeit des Kredits nicht ändert.
Bauspardarlehen: Ein Bauspardarlehen ist eine Art von Tilgungsdarlehen, bei dem der Kreditnehmer zusätzlich in einen Bausparvertrag einzahlt. Dies ermöglicht es dem Kreditnehmer, einen Teil des Kredits zu einem günstigeren Zins zu erhalten, wenn er das Bauspardarlehen in Anspruch nimmt.
Endfälliges Darlehen: Hierbei handelt es sich um einen Kredit, bei dem der Kreditnehmer erst am Ende der Laufzeit die gesamte Kreditsumme zurückzahlt.
Variabler Kredit: Ein variabler Kredit ist ein Kredit, bei dem sich der Zinssatz während der Laufzeit des Kredits ändern kann.
Tilgungsdarlehen: Dies ist ein Kredit, bei dem die monatliche Rate hauptsächlich aus Tilgung besteht und sich während der Laufzeit des Kredits reduziert.
Es gibt auch weitere Darlehensarten, die je nach Bank und Region unterschiedlich sein können. Es empfiehlt sich daher vor Abschluss einer Baufinanzierung umfassend zu informieren und verschiedene Angebote zu vergleichen.
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